The Excel คูคต ให้ทุกวันเป็นวันหยุด เริ่มเพียง 950,000 บาท

 

The Excel คูคต

ข้อมูลเบื้องต้น

คอนโด 8 ชั้น 3 อาคาร

581 ยูนิต ร้านค้า 3 ยูนิต
ขนาดดิน 5-2-26 ไร่
คาดว่าจะแล้วเสร็จ : 2561
1 ห้องนอน 25 – 32 ตร.ม.
ราคาเริ่มต้น 950,000 บาท
ราคาเฉลี่ย 38,000 บาท/ตร.ม.

พูดถึงย่านคูคต หลายคนคงจะบอกว่า ชานเมืองขนาดนั้นมันจะไปมีคนซื้อคอนโดเหรอ ซื้อบ้านไปเลยดีกว่ามั้ย แต่น่าแปลกทำไม ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ บริษัทน้องใหม่ไฟแรง ปกติจะทำแต่คอนโดในเมือง แต่ทำไมคราวนี้ถึงกล้ามาทำคอนโดแถวนี้ เค้ามั่นใจอะไรขนาดนี้ ว่าคนแถวนี้จะซื้อคอนโดมากกว่าซื้อบ้าน   

คุณ ธนากร ธนวริทธิ์ ผู้บริหารกล่าวว่า สมัยนี้ไลฟ์สไตล์ของคนเราเปลี่ยนไปมาก คนเริ่มใช้ชีวิตนอกบ้านมากขึ้น เวลาเราน้อยลง เพราะเทคโนโลยีทำให้คนนึงทำงานหลายอย่างได้ในเวลาเดียวกัน ชีวิตส่วนใหญ่จึงหมดไปกับการทำงานและท่องเที่ยวใช้ชีวิต กว่าจะถึงบ้านก็ดึกๆแล้ว ทำให้เราไม่จำเป็นต้องใช้ชีวิตในพื้นที่เยอะๆแบบบ้านอีกต่อไป  ดังนั้นคอนโดจึงตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนทำงานได้ดีกว่าบ้าน ในเรื่องของการดูแลรักษาที่ง่ายกว่าและเรื่องความปลอดภัย อยู่บ้านคนเดียวหรือออกไปไหนหลายๆวันเรายังต้องระวังขโมย แต่นี่ไม่ต้องระวังเยอะ เพราะมีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งยาม ทั้งกล้องวงจรปิด คีย์การ์ดเข้าออกล็อบบี้ ระบบลิฟท์ล็อคชั้น แบบนี้ตลอด 24 ชั่วโมงจะไปไหนก็สบายใจ

อีกทั้งยังมีส่วนกลางให้ได้ใช้เวลาออกกำลังกายและพักผ่อนได้ทุกๆวันอีกด้วย เราทำการตลาดและสำรวจข้อมูลมาอย่างดีแล้วก่อนที่จะตัดสินใจทำโครงการนี้  ถึงแม้แถวนี้จะมีบ้านและทาวเฮ้าส์เยอะแต่ก็มีคนสนใจคอนโดมากขึ้น เพราะถ้าเทียบกับทาวเฮ้าส์ เรามีข้อดีกว่าหลักๆคือ

1.ติดถนนใหญ่และใกล้ห้างโลตัสเพราะอยู่แค่ตรงข้าม
2. ราคาเราถูกกว่า 50% ทาวเฮ้าส์แถวนี้ราคาจะประมาณ 2 ล้าน แต่ต้องไปอีกไกลและเข้าซอยไปลึก
3. คอนโดสามารถให้เช่าและขายต่อได้ง่ายกว่าบ้านอีกทั้งราคายังขึ้นทุกปี นั่นทำให้เหมือนเป็นการลงทุนไปในตัวด้วย

4. ไม่มีปัญหาเรื่องการจอดรถขวางหน้าบ้านกัน นี่เป็นปัญหาสำคัญของทาวเฮ้าส์เลย

ดูเหมือนการวิเคราะห์ของคุณ ธนากร จะแม่นจริงๆเพราะจากวันที่เราเข้ามาทำรีวิว มียอดจองสิทธิ์ไปแล้วกว่า 150 ห้อง และมีลูกค้าเข้ามาดูเรื่อยๆ เราลองมาดูโลเคชั่นกันว่าย่านนี้มีดีอะไรทำไมคนแถวนั้นถึงสนใจกันเยอะ

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ ::  The Excel คูคต ให้ทุกวันเป็นวันหยุด

โครงการอื่นๆ

RHYTHM เอกมัย

Advertisements

Butterfly Life effect

Butterfly effect จริงๆ แล้วไม่ใช่แค่หลักการทางวิทยาศาสตร์ แต่สำหรับผมมันคือหลักการใช้ชีวิต ผมมักจะเรียกมันเองว่า “Butterfly Life effect”
 

Butterfly effect คือหลักการที่ว่า ถ้าเราเปลี่ยนแปลงอะไรเล็กๆ (แม้แต่ผีเสื้อตายตัวนึง) ในวันนี้ จะสร้างผลกระทบที่ยิ่งใหญ่เกินกว่าเราจะจินตนาการได้ในอนาคต   ว่างๆ ลองหาหนังมาดูได้ครับ ชื่อนี้เลย แต่แนะนำดูเฉพาะภาค 1 นะ ภาคหลังๆ ดูแล้วจะหลับ

ความสำเร็จต่างๆ ที่เกิดกับชีวิตเราก็เหมือนกันครับ ลองคิดดูดีๆ ความสำเร็จแต่ละช่วงชีวิตของคนเรา ก็มักจะเกิดจากเหตุการณ์อะไรที่เราทำในอดีต เหมือนโซ่ที่ต่อกันมาเป็นขบวนยาว จนมาถึงเหตุการณ์ปัจจุบัน และแน่นอนโซ่อันนี้จะต่อไปในอนาคต แต่เราไม่รู้ว่ามันจะต่อไปในรูปแบบไหน   ตัวอย่างของโซ่ Butterfly Life Effect อันนึงของผมก็คือ เส้นทางการมาเป็นนักลงทุนอสังหาฯ

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ :: Butterfly Life effect

จงใจร้อนเมื่อเจอเพชร


โลกของการลงทุน คุณมักจะถูกบอกเสมอ ให้ใจเย็นๆ ลงสนามจนกว่าจะรู้จริง รอบคอบในการตัดสินใจ แม้แต่บทความของผมก็มักจะพูดแบบนั้นบ่อยๆ

บทความนี้ ผมอยากให้ลองมองอีกมุมนึงครับ “จงใจร้อนเมื่อเจอเพชรในตม” ถึงแม้ลงสนามจนรู้จริงแล้ว แต่ถ้าคุณตัดสินใจช้าเมื่อเจอเพชรแท้ คุณจะกินแห้วครับ (เรื่องจริงจากอาทิตย์ที่แล้วครับ)

จงจัดการให้เร็วและอย่ายอมให้อุปสรรคอะไรมาขวางคุณ เมื่อเจอโอกาส

ปกติช่วงนี้ผมทำงานอยู่ต่างประเทศ แต่จะหาโอกาสไปดูคอนโดที่สนใจทุกครั้งที่กลับไทย อาทิตย์วันแม่ที่ผ่านมาก็เหมือนเดิม กลับมาไทย และวนไปดูคอนโดในวันแรกที่กลับมา

เรื่องมันมาพีคตรงที่ว่า คอนโดที่ไปดูมันเป็นโอกาสที่ดีกว่าที่คิดครับ เป็นเพชรที่ควรคว้ามาเก็บไว้ แต่ดันมีความท้าทายมากมาย

1. ผมรู้ว่าราคาที่ผมได้ยังไม่ใช่ราคานักลงทุนสามารถหาราคาที่ดีกว่านี้ได้

2. ผมอยู่ไทยแค่อาทิตย์เดียวซึ่งมีเวลาแค่ 5 วัน สำหรับจัดการกระบวนการครอบครองทั้งหมด ซึ่งปกติใช้เวลากันประมาณ 2 เดือนตั้งแต่จองยันโอน

3. ตารางชีวิตเต็มมากๆ เพราะกลับมาวันแม่แค่อาทิตย์เดียว และยังคงต้องทำงานตามปกต

4. โอกาสที่เห็นต้องตัดสินใจทันที แน่ใจแล้วหรอว่ามันเป็นโอกาสจริง?
5. โอกาสไม่น่าจะรอจนผมกลับมาไทยอีกครั้ง ถ้าจะเอาผมต้องจัดการเลย

ผมเหมือนอยู่บนทางแยก ทางแรกคือบอกตัวเองว่าไม่ไหว ทำไม่ทันชัว อีกทางคือคิดสิ โอกาสอยู่ตรงหน้า อย่าปล่อยไป! ผมตัดสินใจเป็นคนใจร้อนครับ” และวางแผนทลายความท้าทายทีละข้อทันที

หลังจากไปดูคอนโดตอนบ่าย คืนวันศุกร์ผมนั่งหาข้อมูลเพิ่มตลอดคืน จนมั่นใจ ลงละเอียดของแผนการครอบครอง เพราะผมมีเวลาแค่ถึงวันศุกร์ถัดไป  ผมประเมินเบื้องต้นได้ราคาที่ลงทุนได้ในใจ จะได้ไม่ต้องเสียเวลาต่อรอง ประเมินแหล่งเงินพบว่าเครดิตไม่น่ามีปัญหา ประเมินระยะเวลาการทำสินเชื่อ ดึงลิสของสุดยอดสินเชื่อที่เคยทำงานด้วย ที่สามารถปิดเกมใน 1 อาทิตย์และได้ดอกเบี้ยที่ดี (หลายๆ แบ้ง ทำได้เป็นปกตินะครับ ไม่ต้องใช้กำลังภายในอะไร ถ้าคุณมีสินเชื่อที่ดี รู้งาน ตามงาน และคุณมีเอกสารให้เค้าครบ โดยเฉพาะถ้าคุณซื้อจาก developer ชั้นนำ)

เช้าวันเสาร์ ผมโทรหา Sales ที่รู้จักกันของ developer X (ไม่ออกชื่อนะครับ เดี๋ยวจะเป็นการโฆษณาไปอีก) โทรไปบอกเค้าว่าผมสนใจคอนโด Y(ชื่อสมมุติ) และถ้าผมได้ราคาที่ผมต้องการ เป็นราคาที่ผมลงทุนได้ ผมพร้อมจองและโอนในอาทิตย์นี้เลย

ระหว่างที่ผมรอคำตอบจาก Sales ผมไม่รอช้า ยกหูโทรหาสินเชื่อ เพื่อคอนเฟิร์มว่าถ้าผมให้เอกสารวันจันทร์ เค้าขออนุมัติสินเชื่อและโอนเสร็จทั้งหมดในวันศุกร์ ได้ค่ะเดี๋ยวจัดการให้ทัน ดอกเบี้ยเหมือนครั้งก่อน 3.xx% 3 ปีแรก เตรียมเอกสารรอไว้ ข้อมูลทั้งหมดลงตามเดิมนะค่ะ” คำตอบจากสินเชื่อที่ผมมั่นใจ ไม่ทำให้ผิดหวัง

จากนั้นผมก็ออกไปเที่ยวไม่ให้เสียตารางครอบครัวที่วางไว้ ตกเย็น Sales โทรกลับมาเสนอราคา “ดีกว่าที่ผมเรียกไป” แต่เงื่อนไขคือต้องวางเงินจองในวันนั้น และโอนภายในสิ้นเดือน ซึ่งผมก็โอเคอยู่แล้ว ยังไงผมก็อยู่ไทยแค่อาทิตย์เดียว  “ไม่รอช้า รีบตอบตกลง และโอนเงินจอง” ยิ้มกว้างเลยครับ ได้ราคาตามที่ต้องการและสินเชื่อยืนยันว่าโอนทัน(ราคาได้ดีเพราะ Sales เค้าเอาผมไปผูกกับ deal ของ Big lot รายนึง)

วันอาทิตย์ ขับรถกลับจากต่างจังหวัด(ไปเที่ยววันแม่กับครอบครัว) ผมต้องกลับไปที่โครงการก่อน 6 โมงเย็น เพื่อตรวจห้อง ทำสัญญา และเอาเอกสาร ต้องเป็นวันนี้เท่านั้น เพราะเช้าวันจันทร์ผมต้องเอาเอกสารให้สินเชื่อ ช้ากว่านั้นจะลำบาก  ซวยซ้ำ ซวยซ้อน รถติดหนักมาก ผมไปถึงช้ากว่านัดหมายถึง 3 ชั่วโมง ยังดีครับที่เซลเค้ามีน้ำใจรอจน 3 ทุ่ม สุดท้ายผมได้ตรวจห้องและเอกสารทั้งหมดมาตอน 4 ทุ่ม  กว่าจะได้มา เร่งจนผมยุ่งครับ

เช้าวันจันทร์ ผมเอาเอกสารทั้งหมดไปให้สินเชื่อตามนัด เค้าเตรียมเอกสารทุกอย่างไว้รออย่างดี และด้วยความที่เคยทำสินเชื่อกันหลายครั้งแล้ว เลยคุยง่าย ผมสามารถทำเรื่องทุกอย่างเสร็จได้ตอนเช้าตามแผน

จากนั้น ผมก็แค่กลับไปทำงานตามตารางปกติที่วางไว้ โทรคุยกับสินเชื่อและฝ่ายโอนของโครงการเพื่อประสานงานบ้างตามสมควร “และแล้ว ผมก็ได้เป็นเจ้าของมันในวันศุกร์”  ทันเวลา (ยิ้มกว้างครับ) และไม่ลืมที่จะโทรศัพท์ไปขอบคุณทีมทุกคน ทั้งสินเชื่อ เซลส์ และฝ่ายโอน

เรื่องเล่าทั้งหมด ไม่ได้แสดงว่าผมเก่งอะไรนะครับ เพราะจริงๆ สุดท้ายผมอาจจะมองผิด คอนโดอันนี้อาจจะทำให้ผมขาดทุนในอนาคตก็ได้

อ่านรายละเอียดที่ :: จงใจร้อนเมื่อเจอเพชร

RHYTHM เอกมัย

ศุภาลัย เวอรันด้า พระราม 9

The Base Garden พระราม 9

RHYTHM เอกมัย STRIKES BACK

 

 

RHYTHM STRIKES BACK

 

นักลงทุนมากประสบการณ์ หลายท่านว่ากันว่า ถ้าจะซื้อคอนโดลงทุน ต้องเอา Prime สุขุมวิทเท่านั้น เพราะที่นี่ค่าเช่าดีที่สุด และ capital gain หรือ มูลค่าเพิ่ม ยังสูงอีกด้วย

แล้ว prime สุขุมวิท นี่มันคือช่วงไหน ? แล้วทำไมที่นี่ถึงลงทุนได้ผลตอบแทนดีที่สุด ?

ถนนสุขุมวิทจริงๆแล้วยาวมากๆ ยาวไปถึงบางนานู่นเลย แต่สุขุมวิทที่เป็นช่วงที่มูลค่าที่ดินราคาแพงมากๆ จะแบ่งเป็นสองส่วนคือ สุขุมวิทตอนต้น และ สุขุมวิทตอนกลาง

สุขุมวิทตอนต้น คือบริเวณตั้งแต่ โรงพยาบาลบํารุงราษฎร์ นานา มาจนถึงแยกอโศก ย่านนี้เป็นที่นิยมของ ชาวตะวันออกกลาง ชาวอินเดีย และชาวยุโรป ด้วยสภาพแวดล้อมตลอดจนผู้คนแถวนี้ อาจไม่ถูกใจเศรษฐีไทยเท่าไร จึงไม่เป็นที่นิยมในการหาซื้อคอนโดแถวนี้ ทำให้ภาพคล่องในการปล่อยเช่าหรือขายต่อไม่ค่อยดี

แล้วทำไมต้องสนเศรษฐีไทยมาซื้อ แถวนี้ต่างชาติเยอะ เศรษฐีต่างชาติไม่ซื้อกันเหรอ ความจริงข้อนี้หลายคนอาจเข้าใจผิด จริงๆแล้ว ต่างชาติพวกยุโรป อเมริกา ตะวันออกกลาง เค้าไม่ซื้อคอนโดบ้านเรามานานแล้ว อีกอย่างบริษัทเค้าก็ออกค่าเช่าให้ จะมาซื้อทำไม  ถ้ามีโอกาสถามเพื่อนคุณที่ขายคอนโดได้กำไรกันเยอะๆ คุณไปถามได้เลย คนชาติไหนซื้อ คนไทยนี่แหละครับ เรารวยกันจริงๆ รวยเยอะด้วย อย่าไปคิดว่าต่างชาติรวยกว่าเรา พวกต่างชาติเห็นเราซื้อรถซูเปอร์คาร์แพงๆ เค้ายังถามเลยว่ากล้าซื้อได้ไง เพราะมันแพงกว่าบ้านเค้าเกือบ 4 เท่า แต่นี่เราขับกันเกลื่อนเมืองเลย  เศรษฐีบ้านเราเยอะจริงๆ รวยแบบเงียบๆ ซุ่มๆ

แล้วพวกนี้เค้าชอบซื้อย่านไหน

สุขุมวิทตอนกลาง หรือ ที่ภาษานักลงทุนบางทีจะเรียกันว่า Prime สุขุมวิท จะอยู่ในช่วง อโศกไปจนถึงเอกมัย ย่านนี้แหละที่ผู้มีอันจะกินบ้านเราชอบกัน เพราะย่านนี้ต่างชาติที่อาศัยอยู่จำนวนมากคือชาวญี่ปุ่น ใครเคยปล่อยเช่าคอนโดจะรู้ว่า คนญี่ปุ่นคือผู้เช่าที่ดีที่สุด เพราะนอกจากจะจ่ายค่าเช่าตรงเวลาเแล้ว ยังรักษาห้องเรียบร้อย ที่สำคัญอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของชาวญี่ปุ่น ถือว่าสูงสุดในบรรดาค่าเช่าของต่างชาติทั้งหมดที่อยู่ในประเทศไทยไม่ใช่แต่จะต้องซื้อให้คนญี่ปุ่นเช่า คนไทยซื้ออยู่กันเองก็เยอะ เพราะย่านนี้มันมีไลฟ์สไตล์ที่คนไทยชอบเพรียบพร้อมเลย ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า ร้านอาหารหรูๆ นี่คือคำตอบว่าทำไมต้องซื้อลงทุนคอนโดย่านนี้

โชคดีมากวันนี้ทีมงานได้มีโอกาสเจอนักลงทุนท่านนึง ที่ผ่านร้อนผ่านหนาวในโลกการลงทุนมาเยอะ จึงได้ถือโอกาสปรึกษาเรื่องการลงทุนเลย ท่านผู้นี้ไม่อยากเปิดเผยตัวนะครับ ขอเรียกว่า “ Mr.T ” ละกันนะครับ

นี่เป็นบทสนทนาที่ได้คุยกันครับ (ตัดมาสั้นๆเอาที่สำคัญๆนะครับ)

ทีมงาน :  พี่ T ครับ เอาง่ายๆ ตรงประเด็นเลย คอนโดไหนน่าลงทุนช่วงนี้ครับ ช่วยชี้เป้าหน่อยครับ

Mr.T : โอ้ย !!! ถ้าพี่รู้ พี่ก็รวยไปแล้ว คุณต้องการเล่นแบบไหนล่ะ คอนโดมันเล่นได้หลายแบบ สั้น ยาว จริงๆถ้าสายป่านยาวๆ ตรงไหนที่โลเคชั่นดีๆเล่นได้ทั้งนั้นแหละ คำว่าโลเคชั่นดีเนี่ย ดีแบบไหนต้องดูให้เป็นด้วยนะ

ทีมงาน :  แล้วแบบไหนที่ว่าดีครับ ใกล้รถไฟฟ้า ถือว่าดีพอยังครับ

Mr.T : ใกล้ไม่ได้แปลว่าจะดีทั้งหมดนะ ต้องดูหลายอย่าง แต่จากประสบการณ์คอนโดที่ได้กำไรเยอะๆ ส่วนใหญ่อยู่ช่วงอโศกถึงเอกมัย  จะมีราชเทวีตัวนึง แต่แถวนั้นดีมานด์มันแคบ มีแต่พ่อแม่ซื้อให้ลูกหลาน หมดจากตัวนั้นตัวอื่นๆก็อืดๆละ

ทีมงาน : ทำไมแถวสุขุมวิทจากอโศกถึงเอกมัยถึงราคาดี แล้วช่วงไหนที่น่าเล่นสุดครับ

Mr.T : ส่วนตัวผมชอบทองหล่อ เพราะที่นั่นมันมีทุกอย่าง ถนนกว้าง ร้านอาหารสวยๆเต็มไปหมด เจริญหูเจริญตา ทองหล่อนี่คนไทยรวยๆชอบที่สุดละ ที่สำคัญค่าเช่าได้ราคาดีด้วยใครซื้อมือแรกๆช่วง 3-5 ปีก่อน yield 7-10% ทั้งนั้น

ทีมงาน : อย่างนี้ก็ต้องหาซื้อแถวทองหล่อใช่มั้ยครับ

Mr.T :  ใช่ แต่มาซื้อตอนนี้ ไม่ทันกินแล้ว มันหมดรอบไปแล้ว ส่วนของใหม่ๆ เค้าก็ไม่ทำห้องเล็กๆให้คนธรรมดามาซื้อกันหรอก ทำแต่ห้องใหญ่มา ต้องมี 30 ล้านขึ้น คุณซื้อไหวปะล่ะ ลงทุนไหวมั้ย นักลงทุนที่คุณเห็นปัจจุบันเนี่ย ผมบอกให้เลย 90% เล่นสั้นทั้งนั้น หวังแต่จะขายก่อนโอน ไม่ได้ว่านะ แต่มันเป็นแบบนั้นจริงๆ ส่วนพวกคนซื้ออยู่จริงๆเนี่ยก็แปลกนะ ชอบมาซื้อตอนแพงๆ  ซื้อตอนโอนไปแล้ว บางทีแพงขึ้นมาอีกเป็นล้านก็ซื้อ คือคนอยู่เองเค้าจะซื้อเค้าต้องได้อยู่เลยไง ไม่มารอเป็นปีหรอก เค้าไม่สนหรอก แพงขึ้นเค้าจ่ายไหว ดังนั้นที่คุณเห็นแย่งๆกันซื้อตอนเปิดขายน่ะ นักลงทุนขายก่อนโอนทั้งนั้น คนซื้ออยู่จริงไม่ค่อยมาแย่งกันหรอก

ทีมงาน : พี่พอจะแนะนำคอนโดไหนแถวย่านนี้ที่น่าซื้อเก็บไว้ลงทุนมั้ยครับ ผมเห็นมีคอนโดสวยๆออกมาเยอะเลย

Mr.T : คอนโดจะขายง่ายมันต้องมีปัจจัยอื่นๆด้วย ไม่ใช่แค่เอาภาพสวยๆมาขาย ภาพสวยๆที่ไหนก็ทำกันได้เดี๋ยวนี้ คอนโดล้านกว่าบาทก็สวยแล้ว ภาพสวยไม่สำคัญเท่าไร แต่ปัจจัยที่เอื้อต่อการลงทุนนี่สิสำคัญที่สุด จากประสบการณ์ผม คอนโดน่าลงทุนจะต้องมีปัจจัยหลัก 5 ข้อนี้ก่อน

 

1. โลเคชั่นต้องดี สุขุมวิทช่วงอโศกถึงเอกมัยเสี่ยงน้อยที่สุด  บางคนบอก รัชดา พระราม 9 ก็ดีนะ กำลังเจริญ ไม่แพงขนาดนี้ด้วย ผมไม่ได้ว่าไม่ดีนะ บางคนอาจได้ก็ได้ แต่จากประสบการณ์ผมคือย่าน Prime สุขุมวิท เสี่ยงน้อยที่สุด เพราะมันมีคนรวยชอบเยอะ ต่างชาติอยู่เยอะ มันเลยให้เช่าได้ราคา ห้างก็มีเยอะ มันครบไง

2. ต้องมี Exposure คือ ความโดดเด่น เวลามองจากถนน ข้อนี้สำคัญพอๆกับโลเคชั่น ไม่ใช่ว่าเป็นแค่ตึกสูงจะเด่นนะ บางตึกมีแต่ปูนก็น่าเกลียด ต้องออกแบบสวยด้วย พวกสระน้ำนี่ เอาไปวางชั้นสูงๆยิ่งได้อารมณ์ยิ่งขายง่าย เพราะมันสร้าง emotion ให้คนเห็นได้

3. ต้องมีแบรนด์ ข้อนี้สำคัญยังไง สำคัญมาก เพราะเวลาคุณขายต่อ ถ้าคนไม่รู้จักว่าเจ้าไหนทำ มีชื่อเสียงมั้ย รับรองคุณขายยาก คอนโดโนเนม โลเคชั่นเทพมีเยอะ คุณไปดูสิ มันขายดีมั้ย  ถ้าคุณมีเงินจะซื้อนาฬิกาแพงๆใส่ จะใส่แบบมียี่ห้อหรือเอาแค่ดูเวลาได้ล่ะ

4. ช่องทางการขาย หลายคนอาจไม่คิดถึง แต่ข้อนี้ปัจจุบันสำคัญมาก เพราะถ้าคุณจะขายห้องคุณ อย่าคิดว่าจะไปลงเว็บขายได้อย่างเดียว มันหมดสมัยแล้ว ผมก็ลงแต่คนติดต่อมาน้อยมาก แถมยังต่อราคาจนหงุดหงิด คุณต้องมีคนช่วยคุณขาย  คนที่เค้ามีตังค์จะมาซื้อต่อจริงๆ เค้าไปดูห้องตัวอย่างกันเลย น้อยคนจะมาหาในเว็บ พวกหาในเว็บก็พวกนักลงทุนด้วยกันทั้งนั้น ดังนั้นคนที่จะขายให้ได้คือ คนที่นั่งรอที่ห้องตัวอย่าง นั่นคือเซลส์ของโครงการนั่นแหละ ผมก็ลงเว็บขายเหมือนกัน แต่ที่ขายได้จริงๆคือฝากขายผ่านเอเจ้นท์ของบริษัทนั่นแหละ  บางบริษัทถ้าซื้อผ่านเอเจ้นท์เค้า มันกู้ได้เลยด้วย ไม่ต้องมาจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ๆ นี่ยิ่งทำให้ขายง่าย พูดง่ายๆ ถ้าบริษัทไหนมีเอเจ้นท์ขายต่อให้ก็ถือว่าเป็นช่องการขายที่ดีที่สุดเลย

5. สัดส่วนเงินดาวน์ มันสำคัญยังไง ก็สำคัญสำหรับพวกที่จะเล่นสั้นนั่นแหละ ผมรู้นักลงทุนทั้งหลายที่ว่าเก่งๆกันน่ะ เล่นสั้นทั้งนั้น มันจะโอนไหวกันมั้นล่ะ คนนึงซื้อเป็นสิบๆห้อง ต้องยอมรับความจริงกัน  ถ้าสัดส่วนเงินดาวน์มันน้อย มันก็ทำให้ขายง่าย เพราะคนซื้อไม่ต้องควักเงินก้อนใหญ่  ผมว่าสัดส่วนที่ดีควรประมาณ 10%  กำลังดี น้อยไปก็ไม่ดี พวกนักลงทุนสายป่านสั้นจะเข้ามาทำราคาเสีย เละเทะไปหมด ผมก็ไม่ชอบนะ อยากเล่นอสังหาฯใจต้องนิ่ง ไม่ใช่จะมาจองแล้วขายเลย แบบนั้นใจไม่ถึง นอนอยู่บ้านไปเลยดีกว่า

 

อ่านรายละเอียดต่อที่ :: RHYTHM เอกมัย STRIKES BACK

พลัมคอนโด ปิ่นเกล้า
คอนโด ลาดพร้าว
คอนโด รัชดา
คอนโด สุขุมวิท
Ideo q จุฬา
ไลฟ์ สุขุมวิท 48

มัณฑนา บางนา กม.7 Where the future was born

2583_3318

มัณฑนา บางนา กม.7

Where the future was born

โครงการบ้านเดี่ยวระดับ 8 ล้านขึ้นไปจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีชื่อว่า มัณฑนา ด้วยคอนเซ็ปต์ของการเป็นบ้านหรูในสังคมระดับคุณภาพที่ชูแนวคิด เพื่ออนาคตที่ดีที่สุดของลูกคุณ

ทำเลที่ตั้งเรียกได้ว่าอยู่ซอยเดียวกับห้างเมกาบางนาเลยค่ะ ซึ่งปัจจุบันต้องบอกว่าห้างนี้คือสุดยอด TOP 10 ของห้างในเมืองไทยไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็น บิ๊กซี เอกซ์ตร้า, โรบินสัน, โฮมโปร, โรงภาพยนตร์เมกาซีนีเพล็กซ์, IKEA ทุกอย่างรวมอยู่ที่นี่หมด เรียกได้ว่ามีความอุดมบูรณ์ในทุกด้านเลยจริงๆค่ะ

ข้อมูลโครงการ

แผนที่

เส้นทางมาง่ายๆไม่ซับซ้อนอะไร จากแยกบางนา ขับมาเรื่อยๆตามถนนบางนาตราดขาออก มุ่งหน้าตรงไปเรื่อยๆเหมือนเราจะไป เมกาบางนา ถ้าคนแถวนี้ ไม่มีใครไม่รู้จักเมกาบางนา แต่ถ้าไม่รู้จักก็ขับมาตามเส้นทางที่จะมุ่งหน้าไปห้างเมกาบางนาเลยค่ะ จับ GPS มาเลยค่ะ ตรงมาเรื่อยๆ ถ้ามาครั้งแรกก็ใช้ช่องคู่ขนานมาค่ะ เพราะใช้ถนนหลักอาจจะขับเลย สะพานกลับรถ สังเกตซ้ายมือเมื่อเจอโลตัสให้ใช้สะพานกลับรถเลย

อ่านต่อที่ :: มัณฑนา บางนา กม.7

พลัมคอนโด ปิ่นเกล้า
คอนโด ลาดพร้าว
คอนโด รัชดา
คอนโด สุขุมวิท
Ideo q จุฬา
ไลฟ์ สุขุมวิท 48

ความเชื่อผิด เข็มทิศผิด เดินผิดทาง

ความเชื่อผิด เข็มทิศผิด เดินผิดทาง

คนทุกคนดำเนินชีวิตด้วยความเชื่อ คนที่เชื่อว่าเงินจะทำให้ชีวิตดีขึ้น จะทุ่มเทหาเงิน คนที่เชื่อว่าคนเราทำอะไรก็ได้ ถ้าพยายาม จะไม่เคยยอมแพ้แม้ว่าโอกาสสำเร็จจะน้อยแค่ไหนก็ตาม

ความเชื่อหลายๆอย่าง ทำให้ชีวิตคุณดีขึ้นมากครับ แต่ยังมีความเชื่ออีกหลายอย่าง ที่ลึกๆ มนุษย์เกือบทุกคนเชื่อ  แต่มันดันมันไม่จริง และความเชื่อพวกนี้ นำไปเราไปสู่การวางแผนดำเนินชีวิตที่ไม่ถูกต้องไปด้วย

อย่างแรกที่ผมสังเกตเห็น คนส่วนใหญ่จะเชื่อว่า”ตัวเองมีเหตุผล ดำเนินชีวิตด้วยตรรกะ” แต่จริงๆ แล้วเกินกว่า 50% คนเราตัดสินใจทำอะไรลงไปด้วยอารมณ์ล้วนๆบางครั้งเราก็เดินเข้าร้านอาหารที่เคยคิดว่าแพงเกินไป เพียงเพราะเดินผ่านไปแล้วรูปหน้าร้านดูน่ากิน บางครั้งในตลาดหุ้นเราก็ไล่ซื้อหุ้นที่ราคาพุ่งสูงขึ้นในวันนั้น ทั้งที่วิเคราะห์มาอย่างดีว่าราคาแพงเกินไปแล้ว เพียงเพราะอารมโลภ อารมฮึกเหิมตามเพื่อน คนเรามักโดน “อารมณ์หลอกเหตุผล” อยู่เสมอๆ

ความเชื่อนี้ทำนักลงทุนเจ๊งมาเยอะ บางครั้งไปดูคอนโด ทั้งๆ ที่รู้ว่าแพงไปลงทุนไม่ได้ แต่พอไปหน้างาน  ส่วนกลางมันดันสวย น่าครอบครองสุดๆ เราจะมีเหตุผลขึ้นมาทันทีว่าคอนโดนี้มันทำไมมันไม่แพง “ตึกนี้มันดีมากๆ ดีกว่าตึกรอบๆ ทั้งหมด เดี๋ยวราคามันจะขึ้นไปอีก”

สำหรับนักลงทุนที่เข้าใจว่าคนเราเอาชนะอารมณ์ได้ยาก จะพยายามวางแผนอย่างดีก่อนลงทุน เพื่อให้มีแผนการเพื่อยึดเหนี่ยว ไม่โดนอารมณ์พาไป และก็มักจะไม่ตัดสินใจหน้างาน หรือก่อนตัดสินใจทุกครั้งจะถามตัวเองย้ำๆ ถึงเหตุผลที่แท้จริง

ความเชื่ออีกอย่างนึงที่ไม่ถูกนัก แต่คนก็ยังเชื่อกันคือ “เราควบคุมตัวเองได้” จริงๆ แล้วหลายๆ ครั้ง เราควบคุมไม่ได้หรอกครับ สังเกตง่ายๆ ใครก็ตามที่บอกว่าเงินเดือนใช้ไปก่อน ประหยัดหน่อย เหลือค่อยเก็บออม  “ไม่เคยมีเงินออม” เราจะมีเหตุผลดีๆ ในความจำเป็นต้องใช้เงินให้กับตัวเองทุกๆ เดือน

สาวๆ มักจะตั้งมั่นบอกตัวเองเสมอว่า”จะไม่ชอปแล้วนะ”(พร้อมทำหน้าตาจริงจัง) แต่พอเจอของตัวแดงเท่านั้นหละ นักการเงิน รู้จุดอ่อนมนุษย์จุดนี้ดี เลยมักจะแนะนำคนเก็บออมว่า “เงินเดือนออก ตัดไปออมก่อนใช้เลย”

อีกความเชื่อที่น่าสนใจคือ “ผมนี่หละเก่งกว่าคนทั่วไป ผมเป็นคนส่วนน้อย” นักลงทุนจะรู้กันดีว่าคนส่วนน้อยจะเป็นคนประสบความสำเร็จ คนส่วนใหญ่หมดตัว แต่ก็ดันมักจะคิดว่าตัวเองจะเป็นคนส่วนน้อยนั่น ที่จะประสบความสำเร็จตั้งแต่ธุรกิจแรกที่ลงมือทำ

ความเชื่อนี้ทำให้นักลงทุนหน้าใหม่ลงทุนอย่างประมาท ตัดสินใจอะไรไวไป ซื้อหุ้นพอราคาลงก็ถัวๆ เพราะคิดว่าความคิดตัวเองถูกแน่นอน จนติดดอยหุ้นตัวเดียวทั้งพอท แดงยาว จากนั้นจะเงียบๆ ไม่คุยเรื่องหุ้นกับใครจนกว่าหุ้นตัวนั้นจะกลับมาเขียว ถ้าหุ้นตัวนั้นดันไม่กลับมาเขียวอีกเลย แทนที่จะโทษว่าตัวเองพลาดไม่ยอมบริหารความเสี่ยง หรือมองอะไรพลาดไป ดันไปคิดว่า”ผมวิเคราะห์มาถูกแล้ว แต่ตลาดหุ้นมันห่วย มีเจ้ามือลาก ” กลายเป็นความผิดของตลาดไปอีกซะงั้นแม้เราจะเก่งกว่าคนทั่วไปได้ในบางเรื่อง แต่ก็ไม่ใช่ทุกเรื่อง และไม่ว่าคุณจะเก่งแค่ไหน “เหนือฟ้า มีอวกาศเสมอ”

การลงทุนทุกครั้งเราถึงต้องวางแผนอย่างดี ไม่ประมาท และมีแผนสำรองกรณีที่เราพลาดไว้เสมอ อย่าคิดว่าจะต้องทำข้อสอบได้เต็มเสมอ “โรงเรียนชีวิตไม่มีนักเรียนคะแนนเต็มครับ”

ความเชื่อสุดท้ายที่ผมอยากเขียนถึงวันนี้คือ “เชื่อว่าความเชื่อเป็นข้อเท็จจริง” ความเชื่อส่วนใหญ่จริงๆ แล้วเป็นเพียงสมมุติฐานครับ อย่าออกตัวแรง อย่าไปหลงคิดว่าความเชื่อของตัวเองคือข้อเท็จจริง และคิดว่าใครเชื่อไม่เหมือนตัวเองผิดหมด หลายๆ คนเป็น แต่ยังไม่รู้ตัว (แม้แต่ตอนที่กำลังอ่านบทความนี้อยูก็ตาม)

ความเชื่อนี้ส่งผลให้เราเสียโอกาสในการเรียนรู้มากๆ คนเราเสียโอกาสที่จะพัฒนาตัวเองไปเยอะ เพียงเพราะเชื่อว่าคนที่เชื่อหรือคิดไม่เหมือนตัวเองผิดหมด (เพราะดันไปเชื่อว่าความเชื่อของตัวเองคือข้อเท็จจริง) จากนั้นปิดหู ไม่ต้องเรียนรู้อะไรต่อ เพราะข้อมูลพวกนั้นมันผิด  สุดท้ายไม่ได้เรียนรู้อะไรเพิ่มเลย

ความเชื่อจะเป็นเข็มทิศนำความคิดของเรา และความคิดจะนำการกระทำอีกที ความเชื่อที่ถูกต้อง รู้เท่าทันตัวเอง เป็นสิ่งที่สำคัญ เราอาจจะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงความเชื่อบางอย่างได้ แต่เราสามารถบริหารจัดการมันได้ครับ

ผมเองก็มีความเชื่อที่นำทางผิดมากมาย คุณหละ มีความเชื่ออะไรแบบนี้บ้างรึเปล่า?

อ่านต่อที่ :: ความเชื่อผิด เข็มทิศผิด เดินผิดทาง

พลัมคอนโด ปิ่นเกล้า
คอนโด ลาดพร้าว
คอนโด รัชดา
คอนโด สุขุมวิท
Ideo q จุฬา
ไลฟ์ สุขุมวิท 48

Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

 

คำถามที่ผมมักจะเจอประจำจากนักลงทุนหน้าใหม่ในวงการอสังหาฯ หนีไม่พ้น “ลงทุนคอนโดไหนดี” หลายๆ ครั้ง ผมมักจะไม่ได้ตอบนะว่าการลงทุนไหนดี ไม่ใช่ว่าเพราะผมหวงก้าง ไม่อยากให้ใครรู้ ไม่อยากให้ใครได้ดี  เอาจริงๆ เลย ถ้าเพื่อนได้ดี ผมก็มักยิ้มไปด้วย แต่ปัญหาคือ “ผมไม่รู้”


การลงทุนไหนดี การลงทุนไหนไม่ดี มันขึ้นอยู่กับว่าคุณมีแผนการลงทุนยังไง และคาดหวังอะไรจากการลงทุนนั้นๆ ใครจะไปรู้หละ? ถ้าไม่ใช่ตัวคุณเอง ผมอยากให้ลองมองหาการลงทุนที่ดีด้วยตัวเอง ลองหาปลาเองเป็น คุณจะรู้ว่า “ไม่น่าไปเสียเวลาคอยถามคนอื่นตั้งนานเลย”

ผมขอให้หลักคิดง่ายๆ ในการดูบ้านเช่าแต่กลุ่มตาม Yield ค่าเช่าไว้ตามนี้ครับ

1) กลุ่มบ้านเช่า Yield 1-3% สำหรับทรัพย์กลุ่มนี้มักจะมาพร้อมกับข่าวที่ฟังแล้วต้องร้อง โห ราคากำลังจะขึ้นไปอีกเท่าตัวในเวลาอันใกล้ๆ ด้วยเหตุผลที่ฟังแล้วน่าเชื่อถือนานับประการ ส่วนตัวผม”ไม่แนะนำ”ให้ลงทุนคอนโดกลุ่มนี้เลย ไม่ว่าข่าวที่ได้ยินมาจะน่าเชื่อถือแค่ไหนก็ตาม

เหตุผลสำคัญคือ Yield นี้ไม่พอจ่ายดอกเบี้ยธนาคารด้วยซ้ำ ทำให้ทุกๆ เดือนที่เราถือไว้ นอกจากจะต้องเอาเงินสดโปะทุกเดือนแล้ว ค่าเช่าที่ไม่พอดอกเบี้ย จะทำให้ทรัพย์สินรวมเราลดลงเรื่อยๆ เลือดไหลตลอด ต้องนั่งสวดภาวนาให้ราคาขึ้น (ไวๆ ด้วย ไม่งั้นเงินหมด)

การลงทุนหลายๆ ครั้งคุณสามารถบอกได้ครับว่าคอนโดไหนจะราคาขึ้น แต่คุณจะไม่สามารถบอกได้หรอก ว่ามันจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่  “อย่าลงทุนตามสมมุติฐาน” คำนี้จริงเสมอ

2) กลุ่มบ้านเช่า Yield 4-7% กลุ่มนี้ดีหน่อยครับ แม้ว่าจะได้ค่าเช่าไม่พอค่าผ่อน แต่ค่าเช่าก็พอดอกเบี้ย ทำให้ทุกๆ เดือนทรัพย์สินรวมเรามากขึ้น ไม่ต้องรีบมากนัก ถือรอเวลาไปเรื่อยๆ พอไหวสำหรับคอนโดกลุ่มนี้ ถ้าคุณมั่นใจมากในการเจริญเติบโตของพื้นที่ “ลงทุนได้ครับ” แต่ผมยังคงอยากให้ระวังมากๆ เพราะถ้าเราคาดการณ์ผิด ระยะยาวราคาไม่ขึ้น จะทำให้คุณต้องถือติดมือ cashflow ติดลบเพราะต้องโปะเพิ่มทุกเดือน ส่งผลให้สภาพคล่องโดยรวมของคุณแย่ลง เจอแบบนี้เข้าไปหลายๆ หลัง เครดิตกับกระแสเงินสดคุณจะไม่พอลงทุนเมื่อเจอโอกาสดีๆ อื่น  “เจอไม้งามเมื่อขวานปิ่น”

3) กลุ่มบ้านเช่า Yield 8-10% กลุ่มนี้เป็นกลุ่มคอนโดที่ผมรักมากครับ ชอบที่สุดในทุกกลุ่ม มากกว่ากลุ่ม 4 ด้วย คุณถือไปเรื่อยๆ ก็ได้ตังตลอด ตังเข้าทุกเดือน คุณไม่ต้องไปกังวลว่าจะขายเมื่อไหร่ ขายเมื่อคุณเห็นราคาดีๆ เท่านั้น “ความรู้สึกของการถือต่อก็ได้เงิน มันจะทำให้คุณWIN ในทุกการต่อรองเพื่อขายมันออกไป” ยอดเยี่ยม! หาคอนโดกลุ่มนี้เจอเมื่อไหร่ จัดเลย อย่ารอช้า (มีนักลงทุนหาอยู่เยอะ)

ถ้าคุณหาคอนโดกลุ่มนี้เจอเมื่อไหร่ คุณไม่ต้องกลัวเลยครับว่าจะทำกำไรจากมันไม่ได้ ซื้อเองก็ดี ไม่ซื้อเองก็สามารถเสนอขายให้นักลงทุนกินค่าคอมได้ เนื้อๆ

4) กลุ่มบ้านเช่า Yield 10%+ กลุ่มนี้จากตัวเลขแล้วคงต้องถามผมว่า “แอดนี่ตกเลขปะ ทำไมชอบกลุ่ม 3 มากกว่ากลุ่ม 4″ ใช่ครับ ผมเขียนไม่ผิด และไม่ได้ตกเลข แต่ผมชอบกลุ่ม 3 มากกกว่าจริงๆ เหตุผลก็คือบ่อยๆ ครั้งที่ผมเจอคอนโดกลุ่มนี้จะไม่สามารถยืนระยะค่าเช่าเดิมได้ในระยะยาว

บริเวณที่ได้ค่าเช่าสูงพวกนี้ มักจะเป็นบริเวณที่เพิ่งเปิดตัว หรือเพิ่งบูมใหม่ๆ ทำให้ความต้องการเช่าขึ้นไปสูงมากๆ ราคายังขึ้นตามไม่ทัน ถ้าคุณเป็นนักลงทุนกลุ่มเก็งกำไร ซื้อตอนเพิ่งเริ่มบูมใหม่ๆ รอขายกินส่วนต่าง สามารถทำได้ครับ แต่คุณต้องมั่นใจว่าคุณซื้อตอนเริ่มบูมจริงๆ นะครับ หลายๆ ครั้งเราหลอกตัวเองว่ามันเพิ่งเริ่มบูม แต่จริงๆ ซื้อยอดดอยเลย

โดยส่วนตัวผมลงทุนเน้นค่าเช่าและจะไม่ให้น้ำหนักกับการเก็งกำไรมากนัก(ไม่ใช่ไม่เอาราคาส่วนต่างนะ แต่จะเน้นค่าเช่าที่สูงพอที่จะถือไปเรื่อยๆ แบบไม่ต้องรีบขายมากกว่า) คำถามคือ ” Yield เยอะๆ ไม่ดีหรอ? ดีครับ แต่มันต้องยั่งยืนด้วยในระยะยาว หลายๆ ครั้ง พอบูมมากๆ และที่ดินรอบๆ ยังเหลือ เยอะ Developer ก็พากันกรูเข้ามาสร้างตึกใหม่ ภายในเวลา 2 ปี คอนโดกลุ่มนี้จะมีคู่แข่งเข้ามามากมาย แถมตึกใหม่กว่า ส่วนกลางดีกว่า ทำให้ค่าเช่าตกลงอย่างรวดเร็ว ผมเคยเห็นคอนโดที่ค่าเช่าตกลงกว่าครึ่งด้วยเหตุการณ์ประมาณนี้เรื่อยๆ

ต่อให้ค่าเช่าตกลงครึ่งนึง ก็ตกไปอยู่กลุ่ม 2 ก็ไม่ได้แย่? แย่ครับ เพราะคอนโดกลุ่ม 2 ค่าเช่าไม่พอผ่อนธนาคารด้วยซ้ำ เป็นกลุ่มที่ถ้าซื้อก็ต้องหวังการเติบโตของราคา คอนโดกลุ่ม 4 ที่ตกไปกลุ่ม 2 เนื่องจาก oversupply มันจะไม่ค่อยสามารถคาดหวังการเติบโตของราคาได้มากนัก (อารมจะประมาณ ไปซื้อหุ้นธุรกิจขาลง ติดดอยแล้วนั่งรอราคาให้ขึ้น)

สุดท้ายผมอยากเน้นเลย “Yield ต้องได้มาจากการลงพื้นที่จริง สำรวจค่าเช่าจริงๆ เท่านั้นนะครับ” คอนโดที่เซลล์แนะนำมีเยอะมากครับที่ได้ yield เกิน 8% แต่ถ้าคุณจะซื้อของอะไรแล้วคุณดันไปเชื่อคนขายว่าดีไม่ดียังไง คุณก็เตรียมเงินไว้ซื้อได้เลยครับ ไม่ใช่ห้ามฟังคนอื่นนะครับ นักลงทุนที่ดีต้องเป็นผู้ฟังที่ดี แต่ฟังแล้วอย่าเชื่อทันที เหมือนที่โค้ชหนุ่ม(Money coach) พูดบ่อยๆ “Listen but PROVE”

หลักการข้างบนเป็นแค่หลักการกว้างๆ นะครับ “ไม่มีกฎตายตัวในการลงทุน” คุณถึงต้องเข้าใจและมีเหตุผลในแต่ละการตัดสินใจด้วยตัวเอง คุณฝึกมองหาการลงทุนไปเรื่อยๆ ระวังอย่าให้”อารมหลอกเหตุผล คุณจะรู้เองได้เลยครับว่าอันไหนลงทุนได้ ไม่ยาก! ลองดู! คุณทำได้ ผมเชื่อ

อ่านรายละเอียดเพิ่มที่ : Yield ดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

พลัมคอนโด ปิ่นเกล้า
คอนโด ลาดพร้าว
คอนโด รัชดา
คอนโด สุขุมวิท
Ideo q จุฬา
ไลฟ์ สุขุมวิท 48